Договір купівлі-продажу нерухомості у Вроцлаві
Продаж квартири, будинку чи земельної ділянки вимагає форми нотаріального акта. Пояснюємо, як підготуватися до договору, які документи потрібні і скільки коштує акт.
Договір купівлі-продажу нерухомості має бути укладений у формі нотаріального акта (akt notarialny) – інакше він недійсний (ст. 158 Цивільного кодексу Польщі). Нотаріус перевіряє правовий стан нерухомості, особи та повноваження сторін, стягує податки і збори, а після підписання договору надсилає в електронному вигляді заяву про внесення запису до книги нерухомості (księga wieczysta).
Яку нерухомість можна купити або продати у нотаріуса?
- квартиру, що є окремою власністю приміщення (з книгою нерухомості),
- кооперативне право власності на житло (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) – також таке, для якого книгу нерухомості не відкрито,
- будинок разом із земельною ділянкою,
- будівельну, сільськогосподарську чи лісову ділянку, а також частку в нерухомості, гараж або паркомісце,
- право безстрокового користування (użytkowanie wieczyste) землею.
Порядок – крок за кроком
Домовленості
Ви звертаєтеся до контори і повідомляєте: вид нерухомості, номер книги нерухомості, ціну, спосіб і строк оплати (готівка, переказ, кредит), дату передачі нерухомості.
Документи
Ви надсилаєте скани документів електронною поштою. Нотаріус аналізує книгу нерухомості та підставу набуття, за потреби вказує на відсутні довідки.
Проєкт акта
Контора готує проєкт договору і розраховує вартість. Сторони можуть висловити зауваження до підписання.
Підписання
Нотаріус зачитує акт, роз’яснює його зміст і наслідки, стягує податок PCC і збори. Сторони отримують виписи акта.
Після підписання нотаріус в електронному вигляді подає до суду заяву про внесення запису до книги нерухомості, а виписи акта надсилає, зокрема, до органу, що веде облік земель і будівель. Покупець (фізична особа) протягом 14 днів має подати до міської або гмінної ради інформацію щодо податку на нерухомість.
Документи для договору купівлі-продажу
Мінімум документів. Нижче наведено мінімальний перелік документів. Повний перелік для вашої справи надамо після звернення до контори – він залежить від правового стану та обставин. Усі переліки документів →
Продавець
- Посвідчення особи (dowód osobisty) або паспорт
- Номер книги нерухомості
- Документ про набуття нерухомості – нотаріальний акт, ухвала суду про встановлення факту набуття спадщини або акт посвідчення спадкуванняРазом із довідкою з податкової служби, якщо нерухомість набуто в порядку спадкування чи дарування і з моменту набуття не минуло 5 років.
- Кооперативна квартира – довідка з житлового кооперативу
- Земельна ділянка – витяг із реєстру земель, витяг і викопіювання з місцевого плану або довідка про призначення території
- Енергетичний сертифікат (świadectwo charakterystyki energetycznej) будівлі або приміщення
- У разі іпотеки – довідка банку про розмір заборгованості та номер рахунку для погашення
- Довідка про відсутність заборгованості за платежами та відсутність зареєстрованих осіб Не є обов’язковими, але покупці часто про них просять.
Покупець
- Посвідчення особи або паспорт
- У разі кредиту – кредитний договір і документи, яких вимагає банк
- Інформація про сімейний стан і майновий режим подружжя (наприклад, шлюбний договір)
Повний перелік документів для продажу квартири, будинку та ділянки (для друку) →
Вартість договору купівлі-продажу нерухомості
| Складова | Розмір |
|---|---|
| Податок на цивільно-правові дії (PCC) | 2% ринкової вартості нерухомості. Не сплачується, зокрема, при купівлі від забудовника (операція з ПДВ) та – за дотримання умов – при купівлі першої квартири або будинку. |
| Нотаріальна такса | Залежить від вартості нерухомості, не більше максимальної ставки, встановленої розпорядженням; до такси додається 23% ПДВ. |
| Судові збори | За внесення запису про право власності до книги нерухомості – 200 зл; за запис іпотеки – 200 зл; інші записи – згідно із законом про судові витрати. |
| Виписи акта | Залежно від кількості сторінок акта і кількості виписів. |
Максимальні ставки нотаріальної такси
Вартість визначається індивідуально в конторі. Наведені нижче суми є максимальними ставками такси, дозволеними законом (суми нетто, до яких додається 23% ПДВ). Нотаріус може стягнути винагороду, нижчу за максимальну.
| Вартість предмета дії | Максимальна такса (нетто) |
|---|---|
| до 3 000 зл | 100 зл |
| понад 3 000 зл до 10 000 зл | 100 зл + 3% від суми понад 3 000 зл |
| понад 10 000 зл до 30 000 зл | 310 зл + 2% від суми понад 10 000 зл |
| понад 30 000 зл до 60 000 зл | 710 зл + 1% від суми понад 30 000 зл |
| понад 60 000 зл до 1 000 000 зл | 1 010 зл + 0,4% від суми понад 60 000 зл |
| понад 1 000 000 зл до 2 000 000 зл | 4 770 зл + 0,2% від суми понад 1 000 000 зл |
| понад 2 000 000 зл до 5 000 000 зл | 6 770 зл + 0,25% від суми понад 2 000 000 зл |
| понад 5 000 000 зл | 14 270 зл + 0,15% від суми понад 5 000 000 зл, разом не більше 25 000 зл, а для дій між особами I податкової групи – не більше 15 000 зл |
| Інші дії під час продажу | Максимальна такса (нетто) |
|---|---|
| Подання заяви про внесення запису до книги нерухомості | 300 зл |
| Виписка (wypis) нотаріального акта | 12 зл за сторінку (сторінки 1–10), 10 зл (сторінки 11–20), 8 зл (від сторінки 21) |
| Довіреність на одну дію / на більше ніж одну дію | 100 зл / 200 зл |
Підстава: розпорядження Міністра юстиції від 28 червня 2004 р. про максимальні ставки нотаріальної такси в редакції розпорядження від 13 жовтня 2026 р. (Dz.U. 2026 poz. 1370), чинній з 5 листопада 2026 р. Для деяких договорів передбачено знижені ставки.
Попередній договір
Коли сторони не можуть одразу укласти договір купівлі-продажу – наприклад, покупець чекає на кредит – вони укладають попередній договір. Укладений у формі нотаріального акта, він дає сильніший захист: кожна зі сторін може вимагати в суді укладення основного договору, а вимогу покупця можна внести до книги нерухомості. У договорі варто чітко визначити, чи сплачена сума є завдатком (zadatek), чи авансом (zaliczka) – наслідки відмови від договору в обох випадках різні.
Купівля нерухомості в кредит
При купівлі з іпотечним кредитом в акті зазвичай встановлюється іпотека на користь банку, а ціна сплачується переказом із кредитних коштів після підписання договору. Якщо нерухомість продавця обтяжена іпотекою, частина ціни спрямовується на погашення його кредиту, а іпотека виключається на підставі згоди банку. Просимо заздалегідь надіслати документи з банку – строки видачі кредиту варто узгодити з конторою.
Купівля від забудовника
Договір із забудовником (umowa deweloperska) вимагає форми нотаріального акта. Нотаріус перевіряє, зокрема, інформаційний проспект, житловий трастовий рахунок і гарантії покупця, передбачені законом про забудовників. Після завершення будівництва укладається договір про перенесення права власності.
Про що варто пам’ятати
Податок на доходи продавця. Продаж нерухомості до спливу 5 років, рахуючи з кінця року, в якому її набуто, може бути пов’язаний із податком на доходи (PIT). Нотаріус його не стягує – розрахунок є обов’язком продавця.
Незабудовані та сільськогосподарські ділянки. Щодо деяких нерухомостей діє право переважної купівлі (наприклад, гміни, Національного центру підтримки сільського господарства – KOWR або Державної скарбниці). Тоді спочатку укладається умовний договір, а договір про перенесення права власності – після спливу строку на реалізацію права переважної купівлі.
Іноземці. Громадяни держав поза Європейською економічною зоною та Швейцарією можуть купити окрему житлову квартиру без дозволу. Набуття будинку або земельної ділянки, як правило, вимагає дозволу Міністра внутрішніх справ і адміністрації (MSWiA).
Ваш номер PESEL заблоковано (zastrzeżony)? Скасуйте блокування до візиту. Під час багатьох нотаріальних дій – зокрема продажу нерухомості та встановлення іпотеки – нотаріус перевіряє, чи не заблоковано номер PESEL сторін. Заблокований номер може унеможливити підписання акта, а в конторі його не завжди вдається розблокувати, наприклад без доступу до застосунку mObywatel.
Блокування можна скасувати тимчасово – вказавши дату й час, після яких номер буде автоматично заблоковано знову, – або безстроково:
- у застосунку mObywatel – одразу,
- на сайті gov.pl – увійшовши через profil zaufany, e-dowód, кваліфікований підпис або електронний банкінг,
- особисто в будь-якому управлінні ґміни (urząd gminy) – з посвідченням особи або паспортом; послуга безкоштовна.
Найкраще зробити це напередодні візиту і встановити повторне блокування після підписання акта. Інструкція на gov.pl (польською) →
Найчастіші запитання про купівлю-продаж нерухомості
Скільки триває підписання договору купівлі-продажу квартири у нотаріуса?
Сам візит зазвичай триває близько години – нотаріус зачитує весь акт і відповідає на запитання. Підготовка проєкту займає, як правило, кілька днів від отримання повного комплекту документів.
Хто платить за нотаріальний акт при продажу нерухомості?
Сторони можуть довільно домовитися про розподіл витрат. Зазвичай нотаріальну таксу, податок PCC і судові збори несе покупець.
Чи можна продати квартиру з іпотекою?
Так. У договорі визначається, яка частина ціни буде перерахована до банку на погашення кредиту. Потрібна довідка банку про розмір заборгованості, а після погашення – згода банку на виключення іпотеки.
Чи мають бути присутні обоє з подружжя при продажу?
Якщо нерухомість належить до спільного майна подружжя, договір підписують обоє або один із них на підставі довіреності іншого, оформленої у формі нотаріального акта. При купівлі до спільного майна зазвичай достатньо присутності одного з подружжя.
Чи перевіряє нотаріус книгу нерухомості?
Так. Нотаріус аналізує актуальний зміст книги нерухомості – власника, обтяження, іпотеки та записи в процесі розгляду – а також документ, на підставі якого продавець набув нерухомість.