Umowa sprzedaży nieruchomości we Wrocławiu
Sprzedaż mieszkania, domu lub działki wymaga formy aktu notarialnego. Wyjaśniamy, jak przygotować się do umowy, jakie dokumenty są potrzebne i ile kosztuje akt.
Umowa sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego – inaczej jest nieważna (art. 158 Kodeksu cywilnego). Notariusz sprawdza stan prawny nieruchomości, tożsamość i uprawnienia stron, pobiera podatki i opłaty, a po podpisaniu umowy wysyła elektronicznie wniosek o wpis do księgi wieczystej.
Jaką nieruchomość można kupić lub sprzedać u notariusza?
- mieszkanie stanowiące odrębną własność lokalu (z księgą wieczystą),
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – także takie, dla którego nie założono księgi wieczystej,
- dom wraz z działką,
- działkę budowlaną, rolną lub leśną, a także udział w nieruchomości, garaż czy miejsce postojowe,
- prawo użytkowania wieczystego gruntu.
Przebieg – krok po kroku
Ustalenia
Kontaktują się Państwo z kancelarią i podają: rodzaj nieruchomości, numer księgi wieczystej, cenę, sposób i termin zapłaty (gotówka, przelew, kredyt), termin wydania nieruchomości.
Dokumenty
Przesyłają Państwo skany dokumentów e-mailem. Notariusz analizuje księgę wieczystą i podstawę nabycia, w razie potrzeby wskazuje brakujące zaświadczenia.
Projekt aktu
Kancelaria przygotowuje projekt umowy i wylicza koszty. Strony mogą zgłosić uwagi przed podpisaniem.
Podpisanie
Notariusz odczytuje akt, wyjaśnia jego treść i skutki, pobiera podatek PCC i opłaty. Strony otrzymują wypisy aktu.
Po podpisaniu notariusz składa elektronicznie wniosek wieczystoksięgowy do sądu, a wypisy aktu przekazuje m.in. do organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków. Kupujący (osoba fizyczna) powinien w ciągu 14 dni złożyć w urzędzie miasta lub gminy informację w sprawie podatku od nieruchomości.
Dokumenty do umowy sprzedaży
Minimum dokumentów. Poniżej podajemy minimalny zakres dokumentów. Pełną listę dla Twojej sprawy przekażemy po kontakcie z kancelarią – zależy ona od stanu prawnego i okoliczności. Wszystkie listy dokumentów →
Sprzedający
- Dowód osobisty lub paszport
- Numer księgi wieczystej
- Dokument nabycia nieruchomości – akt notarialny, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczeniaWraz z zaświadczeniem z urzędu skarbowego, jeżeli nieruchomość nabyto w spadku lub darowiźnie, a od nabycia nie upłynęło 5 lat.
- Mieszkanie spółdzielcze – zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej
- Działka – wypis z rejestru gruntów, wypis i wyrys z miejscowego planu albo zaświadczenie o przeznaczeniu terenu
- Świadectwo charakterystyki energetycznej (dla budynku lub lokalu)
- Przy hipotece – zaświadczenie banku o wysokości zadłużenia i numer rachunku do spłaty
- Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach i braku osób zameldowanych Nie są obowiązkowe, ale kupujący często o nie proszą.
Kupujący
- Dowód osobisty lub paszport
- Przy kredycie – umowa kredytowa i wymagane przez bank dokumenty
- Informacja o stanie cywilnym i ustroju majątkowym (np. intercyza)
Pełna lista dokumentów do sprzedaży mieszkania, domu i działki (do wydruku) →
Koszty umowy sprzedaży nieruchomości
| Składnik | Ile wynosi |
|---|---|
| Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) | 2% wartości rynkowej nieruchomości. Nie płaci się go m.in. przy zakupie od dewelopera (transakcja z VAT) oraz – po spełnieniu warunków – przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu. |
| Taksa notarialna | Zależy od wartości nieruchomości, nie więcej niż stawka maksymalna z rozporządzenia; do taksy dolicza się 23% VAT. |
| Opłaty sądowe | Za wpis własności do księgi wieczystej 200 zł; za wpis hipoteki 200 zł; inne wpisy według ustawy o kosztach sądowych. |
| Wypisy aktu | Według liczby stron aktu i liczby wypisów. |
Maksymalne stawki taksy notarialnej
Koszty ustalamy indywidualnie w kancelarii. Poniższe kwoty są maksymalnymi stawkami taksy dopuszczalnymi przez prawo (kwoty netto, do których dolicza się 23% VAT). Notariusz może pobrać wynagrodzenie niższe niż maksymalne.
| Wartość przedmiotu czynności | Maksymalna taksa (netto) |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł |
| powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł |
| powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł |
| powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł |
| powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł do 5 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł |
| powyżej 5 000 000 zł | 14 270 zł + 0,15% od nadwyżki powyżej 5 000 000 zł, łącznie nie więcej niż 25 000 zł, a przy czynnościach między osobami z I grupy podatkowej – nie więcej niż 15 000 zł |
| Inne czynności przy sprzedaży | Maksymalna taksa (netto) |
|---|---|
| Złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej | 300 zł |
| Wypis aktu notarialnego | 12 zł za stronę (strony 1–10), 10 zł (strony 11–20), 8 zł (od strony 21) |
| Pełnomocnictwo do jednej czynności / do więcej niż jednej czynności | 100 zł / 200 zł |
Podstawa: rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, w brzmieniu nadanym rozporządzeniem z dnia 13 października 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1370), obowiązującym od 5 listopada 2026 r. Dla niektórych umów rozporządzenie przewiduje stawki obniżone.
Umowa przedwstępna
Gdy strony nie mogą od razu zawrzeć umowy sprzedaży – np. kupujący czeka na kredyt – zawierają umowę przedwstępną. Zawarta w formie aktu notarialnego daje silniejszą ochronę: każda ze stron może dochodzić w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej, a roszczenie kupującego można ujawnić w księdze wieczystej. W umowie warto jasno określić, czy wpłacana kwota jest zadatkiem, czy zaliczką – skutki odstąpienia od umowy są w obu przypadkach różne.
Zakup nieruchomości na kredyt
Przy zakupie z kredytem hipotecznym w akcie ustanawia się zwykle hipotekę na rzecz banku, a cena jest płatna przelewem z kredytu po podpisaniu umowy. Jeżeli nieruchomość sprzedającego jest obciążona hipoteką, część ceny przeznacza się na spłatę jego kredytu, a hipotekę wykreśla się na podstawie zgody banku. Prosimy o wcześniejsze przesłanie dokumentów z banku – terminy uruchomienia kredytu warto uzgodnić z kancelarią.
Zakup od dewelopera
Umowa deweloperska wymaga formy aktu notarialnego. Notariusz sprawdza m.in. prospekt informacyjny, mieszkaniowy rachunek powierniczy i zabezpieczenia kupującego wynikające z ustawy deweloperskiej. Po wybudowaniu lokalu zawiera się umowę przeniesienia własności.
O czym warto pamiętać
Podatek dochodowy sprzedającego. Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym ją nabyto, może wiązać się z podatkiem dochodowym (PIT). Notariusz go nie pobiera – rozliczenie należy do sprzedającego.
Działki niezabudowane i rolne. Przy niektórych nieruchomościach przysługuje prawo pierwokupu (np. gminie, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa lub Skarbowi Państwa). Wtedy zawiera się najpierw umowę warunkową, a umowę przenoszącą własność – po upływie terminu na wykonanie prawa pierwokupu.
Cudzoziemcy. Obywatele państw spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii mogą kupić samodzielny lokal mieszkalny bez zezwolenia. Nabycie domu lub działki co do zasady wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.
Zastrzeżony numer PESEL? Cofnij zastrzeżenie przed wizytą. Przy wielu czynnościach notarialnych – m.in. przy sprzedaży nieruchomości i ustanowieniu hipoteki – notariusz sprawdza, czy numer PESEL stron nie jest zastrzeżony. Zastrzeżony numer może uniemożliwić podpisanie aktu, a w kancelarii nie zawsze da się go odblokować, np. bez dostępu do aplikacji mObywatel.
Zastrzeżenie możesz cofnąć czasowo – wskazując datę i godzinę, po której numer zostanie automatycznie zastrzeżony ponownie – albo bezterminowo:
- w aplikacji mObywatel – od razu,
- na stronie gov.pl – logując się profilem zaufanym, e-dowodem, podpisem kwalifikowanym lub przez bankowość elektroniczną,
- w dowolnym urzędzie gminy – osobiście, z dowodem osobistym lub paszportem; usługa jest bezpłatna.
Najlepiej zrób to dzień przed wizytą i ustaw ponowne zastrzeżenie po terminie podpisania aktu. Instrukcja na gov.pl →
Najczęstsze pytania o sprzedaż nieruchomości
Ile trwa podpisanie umowy sprzedaży mieszkania u notariusza?
Sama wizyta trwa zwykle około godziny – notariusz odczytuje cały akt i odpowiada na pytania. Przygotowanie projektu zajmuje zazwyczaj kilka dni od otrzymania kompletu dokumentów.
Kto płaci za akt notarialny przy sprzedaży nieruchomości?
Strony mogą dowolnie ustalić podział kosztów. Zwyczajowo taksę notarialną, podatek PCC i opłaty sądowe ponosi kupujący.
Czy mogę sprzedać mieszkanie z hipoteką?
Tak. W umowie określa się, jaka część ceny zostanie przekazana do banku na spłatę kredytu. Potrzebne jest zaświadczenie banku o wysokości zadłużenia, a po spłacie – zgoda banku na wykreślenie hipoteki.
Czy przy sprzedaży muszą być obecni oboje małżonkowie?
Jeżeli nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, umowę podpisują oboje albo jeden z nich na podstawie pełnomocnictwa drugiego w formie aktu notarialnego. Przy zakupie do majątku wspólnego wystarczy zwykle obecność jednego z małżonków.
Czy notariusz sprawdza księgę wieczystą?
Tak. Notariusz analizuje aktualną treść księgi wieczystej – właściciela, obciążenia, hipoteki i wpisy w toku – oraz dokument, na podstawie którego sprzedający nabył nieruchomość.